Có nên mua chung cư 'cắt lỗ' tại dự án sắp bàn giao?

Vợ chồng tôi đang có nhu cầu mua một căn chung cư tại Hà Nội để ở. Gần đây, tôi thấy một số nhà đầu tư mua căn hộ từ giai đoạn đầu đang rao bán lại với giá thấp hơn giá hợp đồng ban đầu, do không đủ khả năng tài chính để tiếp tục thanh toán khi dự án chuẩn bị bàn giao.

Một số căn được rao bán giảm vài trăm triệu đồng, thậm chí chủ nhà chấp nhận thương lượng sâu để thu hồi vốn. Nếu mua ở thời điểm này, gia đình tôi có thể sở hữu căn hộ mới, ở được ngay với giá tốt.

Mong chuyên gia và độc giả quý báo tư vấn tôi có nên mua lại căn hộ sắp bàn giao từ nhà đầu tư cắt lỗ hay chọn căn nhà sẵn sổ, đã bàn giao nhiều năm?

Độc giả Anh Đức (Hà Nội)

Bất động sản khu tây Hà Nội. Ảnh: Giang Huy

Chuyên gia tư vấn:

Từ nay đến năm sau, số lượng căn hộ bàn giao tại Hà Nội rất dồi dào sau giai đoạn mở bán liên tục từ 2024 đến 2025. Một số người sử dụng vốn vay ngân hàng, đến thời điểm phải thanh toán phần còn lại không đủ khả năng tài chính nên buộc phải bán nhanh. Đây là cơ hội cho người có sẵn tiền mặt hoặc khả năng tài chính tốt.

Về ưu điểm, người mua có thể tiếp cận căn hộ ở giai đoạn dự án đã hình thành, sắp đưa vào sử dụng. Thông thường, khi mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư, khách hàng phải tuân theo lịch thanh toán được quy định trong hợp đồng. Với những căn hộ chuyển nhượng, người bán có thể chấp nhận giảm giá để thu hồi vốn nhanh, đặc biệt khi họ đã thanh toán phần lớn giá trị căn hộ nhưng không đủ khả năng đóng các đợt còn lại.

Thời gian qua, giá căn hộ tại nhiều dự án liên tục giảm, trung bình 15-20% so với giai đoạn đỉnh. Nếu xuống tiền thời điểm này, bạn có lợi thế thương lượng giá dưới hợp đồng mua bán, tức là chủ nhà thực sự cắt lỗ. Ngoài ra, bạn có thể trực tiếp kiểm tra chất lượng xây dựng, tiện ích cảnh quan, nội thất bàn giao bên trong căn hộ. Đây là lợi thế đáng kể, giúp giảm bớt rủi ro mua nhà dựa trên kỳ vọng.

Tuy nhiên, người mua không nên chỉ nhìn vào mức giảm giá người bán đưa ra. Bạn nên khảo sát và so sánh với giá giao dịch thực tế của các căn cùng diện tích, tầng, hướng, vị trí và tình trạng thanh toán trong chính dự án đó. Một căn hộ được quảng cáo giảm 200-300 triệu đồng chưa chắc đã rẻ nếu giá hợp đồng ban đầu đã ở ngưỡng cao.

Về nhược điểm, bạn cần xác định nghĩa vụ thanh toán còn lại sẽ rất lớn. Với căn hộ thanh toán theo tiến độ, thời điểm bàn giao cũng là lúc người mua cần chuẩn bị 45% giá trị căn nhà và 5% làm sổ.

Cùng đó, ưu đãi ân hạn nợ gốc thường kết thúc khi dự án bước vào giai đoạn bàn giao. Chính sách này thường kéo dài 2 năm, cho phép người vay chưa phải trả phần tiền gốc của khoản vay, trong khi vẫn thực hiện nghĩa vụ trả lãi theo thỏa thuận tín dụng. Khi hết thời gian này, ngân hàng bắt đầu thu cả gốc và lãi theo lịch trả nợ đã thỏa thuận. Điều này đồng nghĩa số tiền phải trả hàng tháng có thể tăng đáng kể.

Giả sử bạn vay ngân hàng 2 tỷ đồng, thời hạn 20 năm, lãi suất 10% một năm và được ân hạn nợ gốc trong 18 tháng. Sau khi hết ân hạn, số tiền phải trả hàng tháng sẽ tăng từ khoảng 16,7 triệu lên 25 triệu đồng, tức tăng 50%. Nếu người mua đồng thời phải thanh toán các khoản cuối cùng cho chủ đầu tư (45% đợt thanh toán cuối và 5% làm sổ), hoàn thiện nội thất, áp lực tài chính sẽ càng lớn.

Nếu dùng toàn bộ tiền tích lũy để đóng 50% còn lại, người mua có thể không còn nguồn lực cho nội thất, chi phí nhận nhà, trả nợ và các nhu cầu gia đình. Tôi khuyến nghị giữ quỹ dự phòng tương đương ít nhất 6 tháng chi phí sinh hoạt và nghĩa vụ trả nợ.

Giai đoạn dự án chuẩn bị bàn giao là thời điểm người mua có thêm cơ hội tiếp cận những sản phẩm thứ cấp với mức giá thương lượng tốt. Tuy nhiên, cơ hội này chỉ thực sự dành cho người có năng lực tài chính và khả năng thẩm định tài sản. Do đó, bạn nên cân nhắc về khả năng tài chính của gia đình, đánh giá khả năng chịu rủi ro trong bối cảnh lãi suất neo cao. Khi người bán càng cần tiền gấp, người mua càng phải bình tĩnh kiểm tra pháp lý, chất lượng và tổng nghĩa vụ tài chính trước khi xuống tiền.

Ông Võ Hồng Thắng
Phó tổng giám đốc DKRA Group