'Tiền thuê nhà chỉ nên chiếm 10-15% thu nhập'

Sở hữu một căn nhà vẫn là mục tiêu xa vời với nhiều người khi giá bất động sản còn quá cao so với thu nhập. Đây là lý do phát triển nhà ở cho thuê được Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đặt ra như một hướng ưu tiên và Thủ tướng Lê Minh Hưng tiếp tục nhấn mạnh tại các phiên họp Quốc hội gần đây.

Trả lời phỏng vấn VnExpress, đại biểu Quốc hội Trần Hoàng Ngân, Chủ tịch Hội đồng Tư vấn Phát triển đột phá Trường Đại học Sài Gòn, cho rằng chính sách nhà ở cần hướng tới việc giúp người dân có chỗ ở ổn định, phù hợp thu nhập, thay vì chỉ tập trung hỗ trợ họ sở hữu nhà.

- Thưa ông, nhà ở xã hội để bán lâu nay được kỳ vọng giúp người thu nhập thấp an cư. Vì sao chính sách nhà ở cần chú trọng hơn đến phân khúc nhà cho thuê?

- Theo tôi, có hai lý do chính khiến chính sách nhà ở cần thay đổi cách tiếp cận. Trước hết là sự dịch chuyển của thị trường lao động, đặc biệt ở người trẻ và người nhập cư. Một người có thể làm việc tại khu công nghiệp này vài năm rồi chuyển sang khu công nghiệp khác, thậm chí đến địa phương khác. Điều họ cần là chỗ ở thuận tiện cho công việc, sinh hoạt và có thể thay đổi khi cần thiết, chứ không nhất thiết phải mua nhà để gắn bó lâu dài với một nơi.

Bên cạnh đó, giá bất động sản vẫn ở mức cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân, nhất là tại các đô thị lớn. Ngay cả nhà ở xã hội, dù được hưởng chính sách ưu đãi, giá bán vẫn có thể vượt quá khả năng chi trả của nhiều người lao động. Nếu cố mua nhà bằng mọi giá, họ có thể phải chịu áp lực tài chính trong nhiều năm.

Tôi cho rằng an cư không nhất thiết đồng nghĩa với sở hữu nhà. Điều quan trọng là người dân có chỗ ở an toàn, ổn định, phù hợp thu nhập, thuận tiện đi làm, đưa con đi học và tiếp cận các dịch vụ thiết yếu. Khi thuê được nhà với giá hợp lý, người lao động vừa chủ động hơn trong lựa chọn nơi sinh sống, vừa có thêm nguồn lực chăm lo cho gia đình, thay vì phải dành phần lớn thu nhập để tích góp mua nhà hoặc trả nợ.

Vì vậy, phát triển nhà ở cho thuê không chỉ đáp ứng nhu cầu của những người chưa đủ khả năng mua nhà, mà còn phù hợp với xu hướng dịch chuyển lao động. Đây cần được xem là một bộ phận quan trọng của chính sách an sinh xã hội, chứ không đơn thuần là hoạt động kinh doanh bất động sản.

Đại biểu Quốc hội Trần Hoàng Ngân, Chủ tịch Hội đồng Tư vấn Phát triển đột phá Trường Đại học Sài Gòn, tại Quốc hội. Ảnh: Hoàng Phong

- Với người lao động thu nhập khoảng 10 triệu đồng mỗi tháng, theo ông, tiền thuê nhà bao nhiêu là vừa sức để họ vẫn có thể trang trải cuộc sống?

- Theo tôi, chi phí thuê nhà chỉ nên chiếm khoảng 10-15% thu nhập. Đây là mức người lao động có thể chấp nhận được, đồng thời còn nguồn lực để trang trải những nhu cầu thiết yếu khác. Với người thu nhập khoảng 10 triệu đồng mỗi tháng, tiền thuê nhà nên dao động trong khoảng 1-2 triệu đồng.

Điều quan trọng là người lao động không phải dành phần lớn thu nhập cho chỗ ở, mà vẫn có điều kiện chăm lo cho con cái, sức khỏe và nâng cao chất lượng cuộc sống. Nếu tiền thuê quá cao, dù có một nơi ở ổn định, họ vẫn phải chịu áp lực tài chính lớn, nhất là khi còn nhiều khoản chi tiêu cho gia đình.

Bên cạnh đó, không phải người lao động nào cũng có cùng mức thu nhập và hoàn cảnh. Với công nhân, lao động nhập cư hay người trẻ mới đi làm, khả năng chi trả còn hạn chế, trong khi nhu cầu chỗ ở là thiết yếu. Vì vậy, mức giá thuê cần được tính toán trên cơ sở thu nhập thực tế, để người dân có thể duy trì cuộc sống ổn định lâu dài.

- Để có những căn hộ cho thuê với mức giá như ông vừa nêu, nhất là tại các đô thị lớn, Nhà nước cần có cơ chế hỗ trợ thế nào?

- Muốn có nhà cho thuê giá thấp, chúng ta không thể chỉ trông chờ vào cơ chế thị trường. Bởi nếu doanh nghiệp phải tự bỏ toàn bộ vốn đầu tư, chịu chi phí đất đai và lãi vay trong thời gian dài thì rất khó đưa ra mức giá phù hợp với thu nhập của đại đa số người lao động.

Tôi cho rằng Nhà nước phải đóng vai trò tiên phong, không chỉ bằng chính sách ưu đãi mà còn thông qua việc huy động các nguồn lực sẵn có để trực tiếp phát triển nhà ở cho thuê. Các tổ chức như Công đoàn, doanh nghiệp nhà nước có chức năng đầu tư, xây dựng cần được khuyến khích tham gia, góp phần tạo nguồn cung nhà ở với mức giá phù hợp.

Một nguồn lực rất đáng chú ý là quỹ đất công, tài sản công dôi dư đang được rà soát, sắp xếp lại. Đây là cơ hội để nghiên cứu sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai, phục vụ nhu cầu nhà ở của người lao động.

Chẳng hạn, những khu đất công không còn nhu cầu sử dụng hoặc đất thuộc các dự án đã được rà soát, thu hồi do không triển khai, nếu phù hợp quy hoạch, có thể nghiên cứu chuyển sang phát triển nhà ở cho thuê.

Khi tận dụng được quỹ đất này, chúng ta có thể giảm đáng kể chi phí đất đai, bồi thường và giải phóng mặt bằng. Đây là những khoản chi phí lớn trong đầu tư nhà ở, nhất là tại các đô thị như Hà Nội, TP HCM. Giảm được chi phí đầu vào mới có điều kiện hạ giá thuê xuống mức người thu nhập thấp có thể chi trả.

Theo tôi, Nhà nước cần đi trước trong việc tạo quỹ đất và tổ chức phát triển những dự án nhà ở cho thuê giá rẻ. Đây là cơ sở để từng bước hình thành nguồn cung phù hợp với nhu cầu của người lao động, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào các dự án kinh doanh theo giá thị trường.

- Ngay cả khi được hỗ trợ đất đai, doanh nghiệp vẫn phải bỏ vốn lớn xây nhà, trong khi tiền thuê thu về từng tháng và thời gian hoàn vốn kéo dài. Theo ông, cần cơ chế gì để thu hút doanh nghiệp tư nhân tham gia?

- Khó khăn lớn nhất đối với nhà đầu tư khi tham gia phân khúc này là nguồn vốn. Khác với nhà ở để bán, doanh nghiệp phải bỏ ra khoản tiền lớn ngay từ đầu nhưng doanh thu lại thu về từng tháng, từng năm. Thời gian thu hồi vốn kéo dài khiến nhiều nhà đầu tư e ngại.

Muốn tháo gỡ, trước hết phải có chính sách ưu đãi phù hợp về tiền thuê đất, quyền sử dụng đất và thời hạn thuê đất để doanh nghiệp yên tâm đầu tư lâu dài. Tuy nhiên, chỉ hỗ trợ đất đai là chưa đủ, bởi nhà cho thuê còn đòi hỏi nguồn vốn lớn với thời hạn vay dài.

Tôi đề xuất nghiên cứu cơ chế Ngân hàng Nhà nước tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại để thực hiện cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Hiện nay, các ngân hàng thương mại chủ yếu huy động nguồn vốn ngắn hạn, trong khi cho vay đầu tư nhà ở lại cần thời gian thu hồi vốn dài. Điều này có thể dẫn tới mất cân đối về kỳ hạn và cơ cấu nguồn vốn, khiến các ngân hàng khó đáp ứng nhu cầu vay dài hạn của doanh nghiệp.

Nếu có cơ chế tái cấp vốn phù hợp từ Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại sẽ có thêm điều kiện cung ứng vốn cho các dự án. Qua đó, doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn vốn với lãi suất và thời hạn phù hợp hơn với đặc thù của hoạt động cho thuê nhà.

Tôi cho rằng đất đai và nguồn vốn là hai điểm nghẽn quan trọng nhất cần tháo gỡ. Nhà nước phải tạo được cơ chế để doanh nghiệp giảm chi phí đầu tư, có điều kiện thu hồi vốn trong dài hạn. Khi bài toán tài chính được giải quyết, khu vực tư nhân mới có động lực tham gia, thay vì chỉ tập trung phát triển nhà ở để bán nhằm thu hồi vốn nhanh.

- Nhà cho thuê ban đầu có thể có giá rẻ nhờ ưu đãi, nhưng sau vài năm chủ đầu tư có thể tăng giá theo thị trường. Theo ông, cần ràng buộc thế nào để người lao động có thể thuê nhà ổn định lâu dài?

- Tôi cho rằng làm được nhà ở giá rẻ đã khó, nhưng giữ được giá thuê thấp trong nhiều năm còn quan trọng hơn. Nếu không có cơ chế ràng buộc, rất dễ xảy ra tình trạng dự án ban đầu được hưởng ưu đãi để phục vụ người thu nhập thấp, nhưng sau một thời gian lại tăng giá thuê theo thị trường. Khi đó, chính những người cần hỗ trợ có thể không còn khả năng tiếp cận.

Vì vậy, Nhà nước cần có cơ chế kiểm soát giá thuê đối với các dự án được ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng. Mức giá phải được xác định trên cơ sở chi phí đầu tư, quản lý, vận hành và khả năng chi trả của người lao động. Việc điều chỉnh giá thuê hàng năm cũng cần có nguyên tắc cụ thể, tránh tình trạng chủ đầu tư tùy ý tăng giá khiến người thuê bị động. Người lao động phải có khả năng tính toán được chi phí chỗ ở trong những năm tiếp theo, thay vì luôn lo lắng tiền thuê tăng vượt quá thu nhập.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp đã được giao đất với điều kiện ưu đãi, hỗ trợ vốn hoặc hưởng chính sách thuế phải cam kết duy trì mục đích cho thuê với mức giá phù hợp trong một thời hạn nhất định. Không thể để xảy ra tình trạng lấy danh nghĩa nhà ở giá rẻ để tiếp cận chính sách ưu đãi, sau đó chuyển thành sản phẩm thương mại nhằm tối đa hóa lợi nhuận.

Tôi cũng cho rằng cần nghiên cứu chính sách hỗ trợ trực tiếp cho người thuê nhà có thu nhập thấp, nhất là công nhân, lao động nhập cư và những người trẻ mới tham gia thị trường lao động. Có những người đủ khả năng tự chi trả phần lớn tiền thuê, nhưng cũng có những trường hợp rất khó khăn cần được hỗ trợ nhiều hơn. Vì vậy, chính sách cần hướng đúng đối tượng, tránh hỗ trợ dàn trải mà không mang lại hiệu quả thực chất.

Mục tiêu cuối cùng không chỉ là xây dựng những căn hộ có giá thuê thấp ở thời điểm ban đầu, mà phải bảo đảm người lao động có thể tiếp tục thuê với mức giá phù hợp trong nhiều năm.

- Theo ông, nên ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê tại những địa bàn nào để đáp ứng đúng nhu cầu của người lao động, tránh tình trạng xây nhiều nhưng ít người đến ở?

- Theo tôi, trước hết cần ưu tiên Hà Nội, TP HCM và những địa phương tập trung nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, có tốc độ đô thị hóa và thu hút lao động lớn như Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng. Đây là những nơi có nhu cầu thuê nhà thường xuyên, trong khi khả năng mua nhà của nhiều người lao động còn hạn chế. Tuy nhiên, không nên phân bổ chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê chỉ dựa vào quy mô dân số hay số lượng khu công nghiệp.

Các địa phương phải khảo sát nhu cầu thực tế, xác định người lao động đang làm việc ở đâu, thu nhập thế nào, có khả năng chi trả bao nhiêu tiền thuê mỗi tháng, thiếu bao nhiêu chỗ ở và khu vực nào có điều kiện phát triển nhà cho thuê. Đặc biệt, cần chú ý đến vị trí dự án. Nhà cho thuê phải thuận tiện cho người dân đi làm, đưa con đi học và tiếp cận bệnh viện, các dịch vụ thiết yếu. Nếu nhà có giá rẻ nhưng ở quá xa, chi phí đi lại lớn hoặc sinh hoạt bất tiện thì chưa chắc đã đáp ứng được nhu cầu thực tế.

Một vấn đề quan trọng nữa là cách đánh giá hiệu quả chính sách. Theo tôi, không thể chỉ lấy số lượng căn hộ hoàn thành làm thước đo thành công. Xây dựng được nhiều căn hộ nhưng giá thuê vượt khả năng chi trả, vị trí xa nơi làm việc hoặc không có người đến thuê thì mục tiêu an sinh vẫn chưa đạt được.

Vì vậy, ngoài số căn hộ hoàn thành, cần đánh giá số căn thực tế đưa vào khai thác, tỷ lệ lấp đầy, mức giá thuê so với thu nhập của người lao động và thời gian người dân có thể duy trì chỗ ở ổn định. Quan trọng nhất là phải xác định được có bao nhiêu người lao động thực sự tiếp cận được nhà ở với mức giá phù hợp. Đó mới là thước đo cho hiệu quả của chính sách phát triển nhà ở cho thuê.

Sơn Hà