Theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại 5 khu đất với 3.790 căn hộ thuộc khu tái định cư Bình Khánh cũ, phường An Khánh, được UBND TP HCM phê duyệt ngày 3/11, tổng mức đầu tư dự kiến cho quỹ tài sản này gần 39.844 tỷ đồng.

Trong đó, hơn 18.253 tỷ đồng là giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Khoảng 21.590 tỷ đồng còn lại là tổng mức đầu tư xây dựng dự kiến mà chủ đầu tư trúng đấu giá sẽ phải bỏ ra để đầu tư khai thác, cải tạo và phát triển quỹ tài sản này. Khoản vốn xây dựng chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.

Theo giải thích của TP HCM, tổng vốn đầu tư dự kiến này là cơ sở xác định điều kiện về vốn chủ sở hữu của người tham gia đấu giá theo quy định. Tổng vốn đầu tư thực tế được xác định trên cơ sở giá trúng đấu giá, hồ sơ dự án đầu tư và các chi phí hợp pháp có liên quan.

Như vậy, doanh nghiệp tham gia đấu giá dự án này phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu bằng 20% tổng vốn đầu tư dự kiến. Nếu tính trên tổng vốn của cả 5 khu đất, mức vốn tương ứng gần 7.969 tỷ đồng.

Năm khu đất trước đây được ký hiệu R1 đến R5, nay mang tên quy hoạch mới từ 1.K7.5.HH đến 1.K7.9.HH. Trong tổng mức đầu tư xây dựng dự kiến, lô R1 rộng 3,14 ha, chiếm khoản lớn nhất với khoảng 8.618 tỷ đồng; R4 (rộng 1,96ha) với 5.372 tỷ đồng. Các khu còn lại gồm R5, R2 và R3 lần lượt có mức đầu tư hơn 3.351 tỷ đồng, 2.237 tỷ đồng và hơn 2.011 tỷ đồng.

Theo quy hoạch điều chỉnh được phường An Khánh phê duyệt ngày 30/9, cả 5 khu đất được chuyển sang chức năng hỗn hợp nhà ở và dịch vụ. Trong đó, R1 có tỷ lệ diện tích chức năng dịch vụ cao nhất, chiếm 38%, phần nhà ở chiếm 61,8%. Với bốn khu còn lại, chức năng nhà ở chiếm khoảng 86-87%, dịch vụ khoảng 12-14%.

Khu tái định cư Bình Khánh, phường An Khánh, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Khu tái định cư Bình Khánh, phường An Khánh, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Quỹ 3.790 căn hộ tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm thuộc khu tái định cư Bình Khánh cũ, được xây dựng bằng vốn ngân sách trong chương trình 12.500 căn hộ phục vụ người dân bị giải tỏa để thực hiện Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Các khối nhà hoàn thành năm 2015 nhưng không được đưa vào sử dụng trong thời gian dài, khiến nhiều hạng mục xuống cấp.

TP HCM từng bốn lần tổ chức đấu giá quỹ căn hộ này nhưng đều không thành công. Giá khởi điểm tăng từ 8.800 tỷ đồng năm 2017 lên khoảng 9.900 tỷ đồng trong các lần đấu giá năm 2021 và 2023.

Bên cạnh quy mô tài sản lớn, hiện trạng xuống cấp và bài toán khai thác sau khi nhận chuyển nhượng cũng có thể khiến nhà đầu tư phải tính đến khoản vốn đáng kể để cải tạo công trình, nâng cấp hệ thống kỹ thuật, hạ tầng và tiện ích. Đây là những yếu tố làm tăng chi phí đầu tư, đồng thời gây khó khăn cho việc tìm kiếm nhà đầu tư phù hợp.

Đến năm 2025, thành phố thống nhất chủ trương chuyển đổi công năng quỹ căn hộ từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại nhằm tăng khả năng khai thác.

Phương Uyên