Chủ đầu tư ồ ạt bán lại dự án

Trong nửa đầu năm, Công ty Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã hoàn tất chuyển nhượng loạt dự án lớn. Cụ thể, công ty này bán dự án Thuận An 1 cho tập đoàn thương mại và đầu tư tổng hợp lớn của Nhật là Mitsubishi Corporation với giá hơn 1.900 tỷ đồng; chuyển nhượng Thuận An 2 cho Công ty đầu tư xây dựng Bcons, trị giá hơn 3.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, Phát Đạt còn thoái 99% vốn khỏi dự án Serenity Phước Hải, với giá 2.500 tỷ đồng; chuyển nhượng 30% vốn tại Công ty Phát triển Đô thị Tam Hiệp với số tiền khoảng 637 tỷ đồng và hoàn tất chuyển nhượng toàn bộ dự án The EverRich 2 tại TP HCM cho Big Gain, giá trị hơn 5.225 tỷ đồng.

Tập đoàn DIC (DIC Corp) cũng thông qua các thủ tục chuyển nhượng hai phần dự án Đại Phước, gồm phân khu 8 rộng hơn 134.300 m2 cho DCP Châu Á và phần diện tích hơn 19.100 m2 thuộc các phân khu 1, 2, 3 cho Quốc tế Việt Nét. Trước đó DIC Corp cũng chuyển nhượng phân khu 7.1 cho Everland An Giang.

Cuối tháng 8, Saigonres chuyển nhượng dự án Phú Định Riverside cho Bcons với giá 245 tỷ đồng. Long Thành Riverside mua 93,4% cổ phần Amata Township Long Thành với giá hơn 492 tỷ đồng. Doanh nghiệp này là chủ đầu tư dự án khu đô thị quy mô 753 ha tại Đồng Nai.

Tại TP HCM, danh sách dự án được đưa ra chào bán cũng khá đa dạng. Công ty cổ phần Him Lam chào bán Khu dân cư Invesco tại xã Bình Hưng; Công ty cổ phần Tập đoàn Gia Định rao bán dự án Gia Dinh Tower Complex tại phường An Phú; Quốc Cường Gia Lai tìm đối tác cho Khu nhà ở phức hợp A&B tại phường Thuận An, trong khi Công ty Hiệp Phú Thịnh chào bán dự án Richland Hill tại khu Đông TP HCM...

Theo thống kê của DXS-FERI, trong tháng 7-8, tổng giá trị các thương vụ M&A được ghi nhận vượt 22.000 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm khoảng 58%, tương đương gần 13.000 tỷ đồng.

Báo cáo từ S&I Ratings cũng cho thấy tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản được công bố trong 6 tháng đầu năm vượt 250 triệu USD, tương đương khoảng 7,4% tổng vốn FDI thực hiện cùng kỳ. Trong đó doanh nghiệp trong nước đã vượt nhà đầu tư ngoại để trở thành bên mua chủ đạo, đồng thời chiếm phần lớn các thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD.

Dòng vốn đang có xu hướng dịch chuyển về những doanh nghiệp sở hữu năng lực tài chính, pháp lý và kinh nghiệm triển khai dự án. Ở chiều ngược lại, hoạt động chuyển nhượng tài sản giúp các chủ đầu tư thu hồi vốn, thu gọn danh mục và tập trung nguồn lực vào những dự án có khả năng triển khai tốt hơn.

Bất động sản khu trung tâm TP HCM, đoạn gần sông Sài Gòn, tháng 8/2026. Ảnh: Quỳnh Trần

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc Kinh doanh tiếp thị Dat Xanh Services, nhận định M&A đang dần trở thành một chiến lược chuẩn bị nguồn hàng của doanh nghiệp, thay vì chỉ là giải pháp xử lý khó khăn tài chính. Sau giai đoạn tái cấu trúc, nhiều chủ đầu tư chủ động tìm kiếm quỹ đất và đối tác để triển khai dự án. Tuy nhiên, dòng vốn có xu hướng tập trung vào những dự án quy mô vừa và nhỏ, pháp lý đầy đủ, có khả năng hoàn thành và tạo dòng tiền thực tế.

Theo bà Liên, việc doanh nghiệp đưa dự án ra thị trường không nhất thiết xuất phát từ áp lực tài chính. Một số chủ đầu tư muốn chuyển nhượng tài sản chưa phù hợp với chiến lược phát triển, giải phóng vốn để đầu tư vào dự án khác hoặc tìm đối tác có năng lực tài chính và kinh nghiệm triển khai. Còn bên mua có thể rút ngắn thời gian tạo lập dự án thông qua M&A, thay vì tự phát triển quỹ đất từ đầu.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cũng nhìn nhận M&A bất động sản năm 2026 diễn ra nhộn nhịp nhưng thận trọng và có chọn lọc hơn. Nhà đầu tư tăng cường thẩm định, ưu tiên dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiềm năng sinh lời rõ ràng và thời gian triển khai ngắn.

Trong bối cảnh chi phí vốn cao và chính sách đất đai có nhiều thay đổi, bà Trang cho biết bên bán cũng có sự tính toán kỹ tổng mức đầu tư và biên lợi nhuận hơn khi tham gia giao dịch. Ở chiều ngược lại, chuyển nhượng tài sản trở thành công cụ giúp chủ đầu tư rút ngắn vòng quay vốn, thu hồi một phần nguồn lực đã đầu tư, giảm phụ thuộc vào vay nợ và tập trung cho những dự án có triển vọng tốt hơn.

Cùng quan điểm về xu hướng này, bà Nguyễn Thị Vĩnh Hà, Phó tổng giám đốc, Trưởng bộ phận Tư vấn doanh nghiệp Grant Thornton Việt Nam, cho rằng nhà đầu tư M&A đang chuyển trọng tâm từ mở rộng quy mô sang hiệu quả sử dụng vốn và khả năng tạo giá trị. Một thương vụ có sức hấp dẫn không chỉ nằm ở quy mô quỹ đất mà còn phải chứng minh được khả năng tạo dòng tiền, lợi nhuận ổn định và giá trị cộng hưởng. Các rủi ro về pháp lý, thuế và quản trị cũng được xem xét kỹ hơn trong quá trình thẩm định.

Tuy nhiên, theo giới phân tích, khoảng cách giữa giá chào bán và mức giá mà nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận vẫn là một trong những rào cản lớn. Những dự án còn vướng pháp lý, chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính đất đai hoặc cần nguồn vốn lớn để triển khai thường khó tìm được đối tác phù hợp. Trong bối cảnh chi phí vốn còn cao, nhà đầu tư cũng không dễ chấp nhận mua tài sản chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Do đó, dù nguồn cung dự án chào bán ngày càng nhiều, thị trường M&A bất động sản vẫn khó có thể sôi động đồng đều. Những tài sản có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, mức giá hợp lý và khả năng đưa sản phẩm ra thị trường trong thời gian ngắn sẽ có lợi thế hơn trong cuộc cạnh tranh tìm kiếm dòng vốn.

Phương Uyên