Có những gia đình mà cha mẹ thuộc thế hệ 6X, từ quê ra thành phố làm công nhân khi giá nhà đất còn thấp so với thu nhập. Họ chịu khó làm ăn, mua được một căn nhà, rồi thêm căn thứ hai, thứ ba. Đến khi con cái trưởng thành, tài sản để lại có thể là vài căn nhà.
Tôi biết một người cha như vậy. Ông có hai người con và đã tích lũy được đủ tài sản để mỗi người con có vài căn nhà. Ông còn nghĩ sau này mỗi đứa cháu sẽ được một căn. Với ông, đó là thành quả của cả đời lao động và cũng là cách tốt nhất để lo cho con cháu.
Nhưng đến một lúc, chính những người con lại thấy đó không hẳn là điều dễ dàng. Có nhiều hơn một căn nhà phải quản lý, cho thuê, sửa chữa, đóng thuế. Họ có nhà, thậm chí có nhiều nhà, nhưng lại phải dành không ít thời gian và tiền bạc để quản lý những tài sản mà đôi khi họ không thực sự cần. Họ muốn biến nó thành tiền vốn để làm ăn nhưng lại không được phép thực hiện.
Trong khi đó, có một thế hệ đang ở hoàn cảnh gần như ngược lại. Đó là những người 8X, 9X hôm nay.
Họ lớn lên trong thời kỳ giáo dục mở rộng, học đại học, đi làm, tích lũy kinh nghiệm, thu nhập tốt hơn cha mẹ mình. Họ không phải những người không chịu khó. Họ cũng có công việc, có thu nhập, có mong muốn lập gia đình và chăm lo cho con cái.
Nhưng khi bắt đầu nghĩ đến việc mua một căn nhà, họ nhận ra một điều rất khó hiểu: càng nỗ lực làm việc, căn nhà dường như càng chạy xa khỏi khả năng tích lũy của mình.
Mười năm đi làm, tiền tiết kiệm được một khoản. Nhưng trong thời gian đó, giá một căn hộ có thể tăng thêm một khoản lớn hơn.
Hai vợ chồng cùng đi làm, cố gắng tiết kiệm, hạn chế những nhu cầu không cần thiết, nhưng vẫn phải trả tiền thuê nhà, nuôi con, chăm sóc cha mẹ hai bên, đóng học phí, mua bảo hiểm, chi phí y tế và hàng chục khoản chi tiêu khác.
Họ không mơ có vài căn nhà. Họ chỉ muốn một căn nhà đủ để gia đình mình sống ổn định. Một nơi để con có một căn phòng riêng. Một nơi không phải lo chủ nhà lấy lại bất cứ lúc nào. Một nơi có thể sửa sang theo ý mình, trồng một vài chậu cây, mua một chiếc bàn học cho con và biết rằng ngày mai gia đình vẫn còn được sống ở đó.
Nhưng chính ước mơ tưởng như rất bình thường ấy lại đang trở thành một mục tiêu lớn đối với nhiều người. Đáng nói hơn, việc cố gắng mua nhà không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống của người lớn.
Khi một gia đình phải dành phần lớn thu nhập để chạy theo mục tiêu mua nhà, những khoản tiền dành cho con cũng bị kéo xuống. Một lớp học thêm có thể phải cân nhắc. Một chuyến đi cùng con trở thành thứ xa xỉ. Việc mua sách, học ngoại ngữ, học một môn năng khiếu hay đơn giản là có thêm thời gian dành cho con đều có thể bị cắt giảm.
Một căn nhà vì thế không chỉ là câu chuyện của bất động sản. Nó có thể quyết định chất lượng cuộc sống của cả một gia đình.
Nếu bài toán này không được giải quyết, chúng ta có thể tạo ra một khoảng cách rất lớn giữa các thế hệ. Một bộ phận trẻ em sinh sau năm 2010 lớn lên trong những gia đình đã có sẵn nhiều bất động sản. Một bộ phận khác lớn lên trong những gia đình mà cha mẹ dành phần lớn tuổi trẻ để trả tiền nhà hoặc cố tích lũy tiền mua nhà.
Đến khi những đứa trẻ ấy trưởng thành, xuất phát điểm của chúng sẽ rất khác nhau.
Vì vậy, theo tôi, chính sách nhà ở không nên chỉ đặt câu hỏi làm thế nào để người dân mua được một căn nhà hôm nay. Cần đặt câu hỏi xa hơn: Làm thế nào để một người đi làm bình thường có thể có chỗ ở ổn định mà không phải dành cả đời tích lũy thật nhiều bất động sản để bảo đảm tương lai cho con cháu?
Một hướng có thể nghiên cứu là thay đổi chính mối quan hệ giữa đất và nhà.
Thay vì mọi dự án nhà ở đều phải mua đất và đưa toàn bộ giá trị đất vào giá bán căn hộ, có thể tạo ra một phân khúc trong đó cơ quan chức năng giữ đất, doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng, còn người dân mua hoặc thuê quyền sử dụng căn nhà theo một cơ chế thời hạn và tiền thuê đất được quy định minh bạch.
Pháp luật đất đai hiện hành đã có cơ chế cho thuê đất và thu tiền thuê đất hàng năm trong nhiều trường hợp. Vì vậy, vấn đề không phải là tạo ra một khái niệm hoàn toàn xa lạ, mà là nghiên cứu một mô hình nhà ở phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của người dân đô thị.
Cơ quan chức năng vẫn phải xác định giá trị sử dụng đất, lựa chọn doanh nghiệp theo cơ chế minh bạch và thu tiền thuê đất phù hợp. Nhưng thay vì bắt người mua căn hộ phải trả ngay toàn bộ giá trị của mảnh đất vào thời điểm mua nhà, một phần chi phí đất có thể được phân bổ theo thời gian.
Khi đó, người mua có thể tập trung tiền vào thứ họ thực sự cần: một căn nhà để ở. Doanh nghiệp cũng có thể tập trung vào thứ mà một doanh nghiệp bất động sản nên tạo ra: xây dựng công trình, tổ chức dự án, cung cấp dịch vụ nhà ở và thu lợi từ hoạt động phát triển bất động sản, thay vì phải bỏ một lượng vốn rất lớn để mua đất rồi chờ giá đất tăng.
Điều này còn có thể làm thay đổi động lực của thị trường. Một mảnh đất được mua đứt có thể được giữ lại nhiều năm để chờ hạ tầng, chờ quy hoạch hoặc chờ giá tăng. Nhưng nếu đất vẫn thuộc Nhà nước và doanh nghiệp muốn có doanh thu thì cách nhanh nhất là triển khai dự án, xây nhà và đưa sản phẩm ra thị trường.
Khi đó, đất không còn là thứ chỉ để giữ và chờ tăng giá mà trở thành nền tảng để tạo ra nhà ở. Đặc biệt, khi đường sá, trường học, bệnh viện và các công trình công cộng được đầu tư, giá trị đất xung quanh thường tăng lên. Nếu cơ quan chức năng vẫn giữ đất và thu tiền thuê theo thời gian, một phần giá trị gia tăng đó có thể quay trở lại phục vụ cộng đồng, thay vì toàn bộ giá trị tăng thêm được vốn hóa vào giá bán căn hộ.
Nói cách khác, hạ tầng có thể làm khu đất có giá trị hơn mà không nhất thiết phải làm căn nhà trở nên quá đắt đối với người mua để ở.
Đây cũng có thể là một cách tiếp cận khác với nhà ở xã hội. Không nhất thiết chỉ nghĩ đến việc cơ quan chức năng bán hoặc giao đất với giá thấp để người dân mua nhà. Có thể nghiên cứu những dự án mà cơ quan chức năng giữ đất lâu dài, doanh nghiệp xây dựng và người dân có quyền sở hữu, sử dụng căn nhà theo một cơ chế được thiết kế rõ ràng.
Tôi cho rằng điều quan trọng nhất là phải nhìn nhà ở từ góc độ của người đang cần một căn nhà để sống. Một người 8x, 9x đi làm 15-20 năm, cuối cùng không nhất thiết mong có năm căn nhà. Họ chỉ mong có một căn.
Một căn đủ cho hai vợ chồng và các con. Một căn mà tiền phải trả không khiến cả gia đình phải hy sinh quá nhiều năm tháng của tuổi trẻ. Một căn giúp họ có thể dành tiền cho việc học của con, chăm sóc cha mẹ, đầu tư cho công việc hoặc bắt đầu một hoạt động kinh doanh nhỏ.
Nếu chính sách nhà ở làm được điều đó, thì không chỉ người mua nhà được hưởng lợi. Xã hội cũng có thêm một dòng vốn không bị chôn quá nhiều vào đất đai. Doanh nghiệp có động lực xây dựng thay vì găm giữ đất. Nhà nước vẫn giữ được tài sản đất đai và có nguồn thu lâu dài.
Và quan trọng nhất, chúng ta có thể tạo ra một tương lai trong đó con cái không nhất thiết phải dựa vào việc cha mẹ có bao nhiêu căn nhà để quyết định mình có thể sống ở đâu.
Một chính sách nhà ở tốt không chỉ giúp người dân mua được căn nhà đầu tiên. Nó còn phải giúp họ không cần mua quá nhiều căn nhà để cảm thấy an toàn cho tương lai của con cháu.