Trong nhiều năm, "đi tắt đón đầu quy hoạch" từng được xem là một trong những cách kiếm tiền hấp dẫn nhất trên thị trường bất động sản. Biết trước một tuyến đường, cây cầu, sân bay, thông tin thay đổi địa giới hành chính, hay khu vực được "đổi màu" quy hoạch cho lên thổ cư,... rồi mua đất trước khi số đông biết đến rồi chờ giá tăng, công thức này từng tạo ra không ít khoản lợi nhuận lớn.
Nhưng thị trường đang thay đổi. Đầu tư theo quy hoạch chưa hết thời, nhưng thời kỳ chỉ cần "biết trước một thông tin" là có thể dễ dàng kiếm tiền có lẽ đang dần đi qua.
Lợi thế thông tin ngày càng nhỏ
Trước đây, giá trị lớn nhất của chiến lược đón đầu quy hoạch nằm ở độ chênh thông tin. Một tuyến đường hay cây cầu mới chỉ nằm trong định hướng, nếu nhà đầu tư tiếp cận thông tin sớm và mua được đất trước khi câu chuyện trở nên phổ biến, khoảng chênh lệch giá có thể rất lớn.
Có những giai đoạn chỉ cần xuất hiện thông tin mở đường, xây cầu, làm sân bay hay lên quận là dòng tiền đã đổ về. Giá đất tăng qua vài vòng trong khi công trình thực tế vẫn còn trên giấy.
Ngày nay, lợi thế đó giảm đáng kể. Thông tin quy hoạch ngày càng được công khai và số hóa. TP HCM, Hà Nội và nhiều địa phương đã có hệ thống tra cứu quy hoạch trực tuyến, bên cạnh đó còn có nhiều nền tảng tư nhân hỗ trợ tra cứu.
Một thông tin vừa xuất hiện thì người mua biết, môi giới biết và chủ đất cũng biết. Nói vui là nhiều khi mình vừa biết khu vực sắp có cây cầu thì chủ đất cũng đã biết và... cộng luôn cây cầu đó vào giá bán.
Thậm chí nhà đầu tư còn phải đối mặt với hiện tượng "quy hoạch tự bơm thổi". Một cây cầu chưa rõ căn cứ pháp lý có thể được vẽ thêm vào bản đồ bán hàng với dòng chữ "cầu dự kiến". Một tuyến đường mới ở mức nghiên cứu cũng có thể được kể như thể vài năm nữa chắc chắn hình thành.
Biết quy hoạch chưa đủ, phải biết khả năng thực hiện
Nếu trước đây câu hỏi phổ biến là "ở đây sắp có gì?", thì hiện nay nhà đầu tư phải đi thêm vài bước nữa: Thông tin đó đang ở giai đoạn nào, khả năng thực hiện bao nhiêu và bao giờ mới thực hiện?
Một con đường rộng 30 m xuất hiện trên bản đồ không đồng nghĩa vài năm nữa ngoài thực tế sẽ có con đường 30 m. Một cây cầu nằm trong định hướng cũng không đồng nghĩa 3-5 năm nữa sẽ được xây.
Cầu Cát Lái là ví dụ dễ hình dung. Câu chuyện xây cầu đã được đặt ra gần 20 năm giờ mới vừa được triển khai thực tế. Trong suốt thời gian đó, mỗi lần xuất hiện thông tin mới, thị trường bất động sản liên quan lại nhấp nhổm. Người nằm lâu "nhào ra", người mới lại "nhào vô". Có những nhà đầu tư phải chờ rất nhiều năm trong khi chi phí vốn vẫn chạy từng ngày.
Đường Lò Lu tại khu vực quận 9 cũ cũng cho thấy khoảng cách rất xa giữa quy hoạch và thực tế. Việc mở rộng tuyến đường đã được nói đến từ 13 năm trước, nhưng cũng vừa mới triển khai từ đầu năm.
Sân bay cũng vậy. Không thể nhìn thấy một sân bay trong quy hoạch rồi mặc nhiên kết luận đất xung quanh sẽ tăng mạnh. Nhà đầu tư còn phải xem dân số, lượng khách, nhu cầu du lịch và thương mại, nguồn vốn, khả năng khai thác và khoảng cách với những sân bay hiện hữu.
Do đó, khi nhìn một thông tin quy hoạch, tôi thường đặt ít nhất bốn câu hỏi: Đây là tin đồn, định hướng nghiên cứu hay đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt? Đã có kế hoạch triển khai chưa? Nguồn vốn ở đâu? Và quan trọng nhất, bao giờ làm?
Cẩn thận mua lại kỳ vọng của người đi trước
Một vấn đề khác ít được nhà đầu tư để ý là giá bất động sản có thể đã phản ánh phần lớn kỳ vọng quy hoạch trước khi công trình hoàn thành.
Giả sử trước khi có thông tin hạ tầng, đất một khu vực có giá 30 triệu đồng một m2. Sau khi xuất hiện thông tin quy hoạch và chuẩn bị đầu tư, giá nhanh chóng tăng lên 45 triệu đồng một m2, tức tăng 50%. Nhưng công trình sau đó cần thêm 10 năm để hoàn thành và giá đất lúc ấy đạt 60 triệu đồng một m2.
Người mua ở mức 45 triệu đồng nhìn bề ngoài vẫn lời 15 triệu đồng một m2, tương đương khoảng 33%. Nhưng đó là mức tăng của cả 10 năm. Nếu tính thêm lãi vay, chi phí cơ hội, thuế phí và lạm phát, hiệu quả đầu tư có thể không còn hấp dẫn, thậm chí có trường hợp thực chất là lỗ.
Điều đáng chú ý là một năm đầu giá tăng 50% nhờ kỳ vọng, trong khi 10 năm tiếp theo chỉ tăng thêm 33% dù công trình cuối cùng đã hoàn thành. Nói cách khác, người mua sau đã trả trước một phần đáng kể giá trị tương lai của hạ tầng ngay tại thời điểm xuống tiền.
Trong khi đó, một khu vực chẳng có câu chuyện cầu, sân bay hay cao tốc đặc biệt nhưng giá từ 15 triệu đồng một m2 tăng lên 75 triệu đồng một m2 sau 12 năm nhờ dân cư hình thành, việc làm gia tăng, thương mại - dịch vụ phát triển và nhu cầu ở thật tăng lên, thì tài sản vẫn tăng 5 lần.
Đó là sự khác biệt giữa giá tăng nhờ kỳ vọng và giá tăng nhờ giá trị đô thị thực sự được tạo ra.
Từ "ở đây sắp có gì?" sang "ở đây đang có gì?"
Trong bối cảnh mới, theo tôi, nhà đầu tư nên đảo ngược thứ tự phân tích.
Thay vì câu đầu tiên là "khu này sắp có đường gì, cầu gì?", hãy nhìn vào chính bất động sản trước: giá mua có hợp lý không, pháp lý có rõ ràng không, hạ tầng hiện hữu thế nào, đã có dân cư hay chưa, xung quanh có trường học, bệnh viện, thương mại, dịch vụ và việc làm không; tài sản có khả năng xây dựng, cho thuê hay tạo dòng tiền không; nếu cần bán lại thì ai sẽ là người mua?
Sau đó mới cộng thêm quy hoạch tương lai như một yếu tố gia tăng giá trị.
Ví dụ, hai khu đất đều hưởng lợi từ một tuyến vành đai. Một khu hiện tại gần như chưa có dân cư, dịch vụ chưa hình thành.
Mua vào đồng nghĩa gần như chỉ có một cách kiếm tiền: chờ đường hoàn thành rồi hy vọng có người mua lại với giá cao hơn.
Khu còn lại đã có dân cư, việc làm, hoạt động kinh doanh và nhu cầu ở thật; tài sản có thể xây dựng hoặc cho thuê. Khi tuyến vành đai hoàn thành, khả năng kết nối tốt hơn sẽ trở thành phần giá trị cộng thêm. Rõ ràng cùng một quy hoạch nhưng chất lượng của hai khoản đầu tư hoàn toàn khác nhau.
Tôi thường cho rằng trước khi xuống tiền, nhà đầu tư nên tự đặt cho mình câu hỏi: Nếu con đường này 5 năm nữa chưa làm, thậm chí 10 năm nữa mới làm, tôi có còn muốn sở hữu bất động sản này không?
Nếu câu trả lời vẫn là có, bởi giá mua hợp lý, pháp lý tốt, khu vực có người ở thật, có nhu cầu thật, tài sản khai thác được và bản thân khu vực vẫn đang phát triển, thì quy hoạch tương lai chính là phần thưởng cộng thêm.
Ngược lại, nếu toàn bộ lý do mua chỉ nằm trong những chữ "sắp mở đường", "sắp có cầu", "sắp lên đô thị" hay "sắp có sân bay", thì nhà đầu tư thực chất đang bỏ tiền hôm nay để mua một câu chuyện của tương lai.
Lê Quốc Kiên