Tuy nhiên, từ tháng 1/2026 đến nay, khách thuê gặp khó khăn về tài chính nên liên tục xin khất tiền thuê. Đến thời điểm hiện tại, khách vẫn chưa thanh toán bất kỳ khoản tiền thuê nào của năm 2026.

Gần đây, khách thông báo không còn khả năng thanh toán tiền thuê theo mức 120 triệu đồng/tháng như hợp đồng đã ký và đề nghị tôi giảm 50% tiền thuê, đồng thời xin được trả dần khoản tiền còn nợ cho đến năm 2030.

Trong trường hợp này, việc khách thuê chưa thanh toán tiền thuê nhà có ảnh hưởng đến nghĩa vụ thuế của tôi hay không? Đối với khoản tiền thuê nhà của năm 2026 trên thực tế tôi chưa được nhận, vậy tôi có phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng hay không?

Độc giả Lê Thiên

Luật sư tư vấn:

Theo quy định của pháp luật, trường hợp khách thuê nhà chưa thanh toán tiền thuê không được phép hiểu là người cho thuê đương nhiên không phải kê khai, nộp thuế.

Trong trường hợp này, người nộp thuế cần liên hệ ngay với cơ quan thuế để được hướng dẫn điều chỉnh lại mức thu nhập nhằm không phải đóng thuế cho khoản tiền chưa nhận được từ hợp đồng cho thuê nhà.

Người cho thuê cần căn cứ vào hợp đồng, thời điểm phát sinh doanh thu, tình trạng thanh toán thực tế và các thỏa thuận mới giữa hai bên để xác định nghĩa vụ thuế. Cụ thể:

Một là, xác định chính xác doanh thu và thời điểm kê khai thuế với tiền cho thuê nhà

Từ năm 2025, cho thuê nhà với giá 120 triệu đồng/tháng, thời hạn 5 năm và đã kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN), thuế giá trị gia tăng (GTGT) với hoạt động cho thuê nhà. Sang năm 2026, khách thuê gặp khó khăn nên chưa thanh toán tiền thuê từ tháng 1/2026 đến nay.

Theo quy định về thuế với hoạt động cho thuê bất động sản tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP, việc xác định doanh thu tính thuế phải căn cứ quy định cụ thể đối với hoạt động cho thuê và thỏa thuận về kỳ thanh toán trong hợp đồng. Vì vậy, không thể chỉ căn cứ vào việc "chưa nhận được tiền" để kết luận rằng toàn bộ khoản tiền thuê năm 2026 không phải kê khai, nộp thuế.

Do đó, cần rà soát hợp đồng để xác định rõ tiền thuê được thanh toán theo tháng, quý, năm hay theo phương thức khác; thời điểm phát sinh nghĩa vụ thanh toán của bên thuê và các điều khoản liên quan đến việc chậm thanh toán.

Hai là, trường hợp hai bên thống nhất giảm 50% tiền thuê thì cần điều chỉnh lại thông tin kê khai thuế

Ban đầu, giá thuê 120 triệu đồng/tháng nhưng hiện nay bên thuê đề nghị giảm còn 60 triệu đồng/tháng và xin trả dần khoản tiền còn nợ đến năm 2030. Nếu hai bên thực sự thống nhất với phương án này thì đây là thay đổi quan trọng về giá thuê và phương án thanh toán.

Theo đó, hai bên nên lập phụ lục hợp đồng hoặc thỏa thuận bằng văn bản, xác định rõ: thời điểm áp dụng mức giá mới; số tiền thuê đã phát sinh nhưng chưa thanh toán; số tiền được giảm; số tiền còn phải thanh toán; thời hạn và tiến độ trả nợ.

Sau khi có văn bản chính thức, người cho thuê cần liên hệ cơ quan thuế quản lý trực tiếp để được hướng dẫn điều chỉnh, bổ sung hồ sơ khai thuế, nếu việc thay đổi giá thuê hoặc phương án thanh toán làm thay đổi doanh thu tính thuế.

Đặc biệt, không nên tự ý lấy mức 60 triệu đồng/tháng để kê khai thay cho mức 120 triệu đồng/tháng khi chưa có thỏa thuận chính thức giữa hai bên và chưa thực hiện thủ tục điều chỉnh cần với cơ quan thuế.

Ba là, cần làm rõ với cơ quan thuế việc tiền thuê năm 2026 chưa thực tế được thanh toán

Trong trường hợp này, người cho thuê nên chủ động trình bày với cơ quan thuế rằng mặc dù hợp đồng quy định giá thuê 120 triệu đồng/tháng nhưng từ tháng 1/2026 đến nay, bên thuê chưa thanh toán tiền thuê do gặp khó khăn về tài chính.

Đồng thời, cần cung cấp phương án xử lý khoản tiền thuê còn nợ và đề nghị cơ quan thuế hướng dẫn cụ thể việc kê khai, xác định doanh thu và nghĩa vụ thuế tương ứng nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của người cho thuê.

Lưu ý: Khi bên thuê thực tế thanh toán, người cho thuê phải thực hiện nghĩa vụ thuế đối với khoản doanh thu thuộc diện chịu thuế theo quy định.

Bốn là, cần chuẩn bị đầy đủ tài liệu để chứng minh việc chưa nhận được tiền thuê

Để bảo đảm cơ sở giải trình với cơ quan thuế, người cho thuê nên chuẩn bị hồ sơ chứng minh tình trạng thực tế của giao dịch, gồm: hợp đồng thuê nhà ban đầu; xác nhận của bên thuê về việc chưa thanh toán tiền thuê năm 2026; biên bản làm việc giữa hai bên về số tiền còn nợ; phụ lục hợp đồng hoặc thỏa thuận giảm tiền thuê; bảng đối chiếu công nợ và phương án trả nợ theo từng đợt đến năm 2030.

Trong văn bản xác nhận công nợ, nên ghi cụ thể số tiền thuê chưa thanh toán của từng tháng, tổng số tiền còn nợ và nguyên nhân chậm thanh toán. Nếu có thỏa thuận giảm 50% tiền thuê thì cũng phải ghi rõ khoản nào được giảm, khoản nào vẫn phải thanh toán và thời điểm áp dụng.

Năm là, cần tránh việc tự ý điều chỉnh doanh thu hoặc bỏ qua nghĩa vụ thuế

Với trường hợp này, cách xử lý phù hợp là người cho thuê nhà phải chủ động liên hệ cơ quan thuế để điều chỉnh thông tin kê khai theo tình hình thực tế, thay vì tự xác định rằng khách chưa trả tiền nên không phải nộp thuế. Việc điều chỉnh phải dựa trên hợp đồng, phụ lục hợp đồng, tình trạng thanh toán thực tế và hướng dẫn của cơ quan thuế.

Luật sư Phạm Thanh Hữu
Đoàn luật sư TP HCM