Tôi có một mảnh đất 70 m2 ở phường Nghĩa Đô, Hà Nội. Cách đây 3 năm, sau khi nghe tư vấn của một số người và tham khảo thị trường, tôi quyết định xây chung cư mini cho thuê.
Nhà tôi xây cao 6 tầng với 12 phòng có diện tích từ 15 - 25m2. Chi phí xây dựng, phòng cháy chữa cháy, đầu tư nội thất thiết bị... khá cao, phát sinh vượt dự toán rất nhiều. Ngoài số tiền sẵn có, tôi phải vay ngân hàng 3 tỷ đồng.
Chung cư mini của tôi chính thức vận hành từ cuối năm 2024. Thời gian đầu, mọi việc cũng khá ổn. Tỷ lệ lấp đầy phòng ở khoảng 80%. Với tiền cho thuê bình quân 4-5 triệu đồng một phòng, hàng tháng tôi thu về tầm 40 triệu đồng. Với lãi vay là 8% một năm, thì khoản thu cũng đủ trả lãi ngân hàng và một phần tiền gốc.
Tuy nhiên bắt đầu từ đầu năm 2026, tình hình không còn thuận lợi nữa. Đầu tiên, trong khu vực ngõ tôi ở có thêm ba căn chung cư mini cũng vừa hoàn thiện. Đây là điều mà tôi không lường được khi quyết định xây. Giờ ai cũng nghĩ đến bất động sản dòng tiền thì nguồn cung tăng quá nhanh là không tránh khỏi.
Một phần khách thuê của tôi là các bạn sinh viên phải di chuyển ra ngoại thành học theo định hướng của thành phố. Thế nên tỷ lệ phòng có khách của tôi chỉ là 50%.
Qua theo dõi tin tức, tôi thấy cũng không phải mỗi mình gặp tình trạng này, rất nhiều người đầu tư ở khu như Cầu Giấy, Mỹ Đình... cũng gặp tình trạng cung nhiều hơn cầu, phòng trống rất nhiều.
Ngoài ra, lãi suất cho vay tăng lên cũng làm tôi thật sự đau đầu. Sau năm đầu tiên, giờ khoản vay của tôi có lãi suất 12% một năm. Thế nên tiền thu về không đủ trả lãi, chứ đừng nói đến trả tiền gốc.
Lãi suất tăng rồi sẽ giảm, nhưng điều làm tôi lo nhất là với định hướng xây dựng và phát triển quanh các TOD Metro, cư dân sẽ giãn dần khỏi nội đô, cầu sẽ giảm đi đáng kể.
Tôi đang tính có khi phải bán căn chung cư mini này đi để mua một căn chung cư cho thuê và một mảnh đất gần một TOD nào đó. Tuy nhiên việc bán chắc không dễ. Phải chi, năm đó tôi chia mảnh đất làm hai, xây hai căn nhà ở thì sẽ bán dễ hơn rất nhiều, vì chỗ tôi ở nhà ngõ 30-35m2 bán vẫn rất tốt.
Vậy tôi nên làm thế nào?